Ciao Simone

La servitù di passaggio è un dato di fatto che deriva dalla costruzione e dal progetto iniziale, che ha avuto quindi la concessione edilizia.
Di fatto questa servitù per i servizi comuni, quali quelli rappresentati appunto dalla canna fumaria, dalle antenne, ecc., c’è e per cambiarla occorre che la nuova situazione venga annotata tavolarmente (io parlo di tavolare, perchè da noi esiste il tavolare, ma probabilmente da Voi in conservatoria immobiliare). Questa modifica comporta quindi un atto che congela un accordo tra le parti. Un accordo tra le parti, come tu proponi, è a mio avviso sempre possibile, ma bisogna vedere come il giudice del tavolare lo considera e se lo accetta come possibile modifica della servitù. Ciò perchè la servitù in questione oggi esistente è legata proprio alla posizione del camino, che non si può facilmente modificare. Per l’antenna è diverso, è facile spostarla.
Il tema è questo. Se con un accordo vuoi assumerti tu la manutenzione della canna fumaria, per evitare che altri possano dover passare dalla tua proprietà, passando dal tuo lucernario per salire sul tetto, tale accordo non può gravare per il futuro su i proprietari che potrebbero seguire. Per questo a mio avviso sarà difficile modificare la servitù nativa.
Cordiali saluti
Alberto

Grazie Alberto. È proprio la canna fumaria la vexata quaestio che mi fa propendere verso una impossibilità a modificare la servitù. Il nostro timore è che dichiarare apertamente da parte della proponente acquirente l'esistenza di tale servitù - nella proposta d'acquisto - equivalga a legittimate l'accesso allo spazio comune ogni qualvolta un condomino lo desideri. Ad esempio oltre ad antenna e canna fumaria vi è anche uno stenditoio. Mi sembra assurdo che un condomino sfrutti la servitù per andare a stendere i propri panni, ma ho timore che non si limiti al solo utilizzo sporadico atto alla manutenzione di antenna e canna fumaria. Inoltre penso che sia la parte promittente venditrice a dover dichiarare lo stato di fatto e noi ad accettarlo come acquirenti. E non noi ad assumerci, "a scatola chiusa", la responsabilità di dichiarare qualcosa che non possiamo conoscere perché non abbiamo consapevolezza delle dinamiche pregresse del condominio. Al di là del fatto che già il codice civile sancisce quel sottotetto come spazio comune, perché sede di "elementi comuni". Grazie